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区画整理用語集

その他(区画整理用語)に関する用語

換地近隣公園近隣住区再築事業計画借地権従前施行規程総会・総代会地権者地上権賃借権定款道路構成都市計画地方審議会土地区画整理組合土地区画整理事業土地区画整理審議会保留地予定地面整備事業利用増進

換地

換地は、従前の宅地に対して交付される区画整理事業後の宅地です。

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近隣公園

 

近隣住区に1ケ所を標準として配置され、近隣・地区内の住民の利用を対象とした比較的大規模な公園です。標準的な大きさは約20,000平方メート ルで、地区内に住む人すべてがおよそ7~8分で歩ける距離(500m)に配置します。レクリエーション広場と休養スペース(植樹など)を設け、動的・静的 な空間による構成とします。
下図は近隣公園の基本的な構成です。

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近隣住区

小学校又は近隣公園を中心とした歩いて約7~8分程度の区域(半径500m)で構成される住宅地の基本的な構成単位であり、日常生活に必要なコミュニティ施設(店舗、診療所、郵便局等)の配置圏でもあります。住区内は通過交通の多い幹線道路が通らないようにするために、近隣住区同士は幹線道路で区切られます。
下図は近隣住区の基本的な考え方を示したものです。

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再築

仮換地に従前の建築物と同種同等の建築物を建築する工法で、曳家(ひきや)が出来ない場合にこの方法を採用する。

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事業計画

区画整理事業を計画する為、事業の施行地区の区域、設計の概要、事業施行期間、資金計画についての骨格を定めるものです。この4つの関係は密接なものであり、その地区の「まちづくり」の基本理念に沿うよう作成します。

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借地権

借地借家法でいう建物の所有を目的とした土地の賃借権、地上権のこと。

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従前

言葉として一般的な意味は、「今より前」であろうが、土地区画整理事業では、地区内の土地についての土地区画整理事業施行前の状態を表わし、事業施行後の土地に対比して用いられます。従前と換地という使用例が比較的多いのですが、実務上は施行前:施行後ないしは、整理前:整理後という場合の施行前、整理前と明確に区分しがたい面があります。
しかし、施行前と整理前の場合、事業を行なう以前の地区内の土地を包括して指すことが多いのですが、土地区画整理法(以下法という)第89条では「換地計画において換地を定める場合においては、換地及び従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならない。」と表現されており、この場合は特定の宅地の施行前の状態を指すものです。(ここに宅地とは、国有、公共団体有の公共用地を除く土地をいいます)
仮換地指定(法第98条4項)では、「その仮換地となるべき土地の所有者及び従前の宅地の所有者に対し、仮換地の位置及び地積並びに仮換地の指定の効力発生日を通知してするものとする。」とあり、施行前の状態における特定の宅地を指しているものと判断されます。

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施行規程

公共団体施行の土地区画整理事業では、区画整理審議会委員の定数等については施行規程で定めることになっています。この施行規程は、公共団体の条例で定めます。内容としては以下の事項になっています。

1. 土地区画整理事業の名称
2. 施行地区に含まれる地域の名称
3. 土地区画整理事業の範囲
4. 事務所の所在地
5. 費用の負担
6. 保留地の処分方法
7. 審議会及び同委員に関する事項
8. その他政令事項(地積決定方法に関する事項等)

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総会・総代会

組合の総会は、組合員全員で組織し組合員は総会において、書面又は代理人(委任状)により議決権及び選挙権を行うことができる。また、組合員の人数が100人を超える組合は、総会にかわりその権限を行わせるために総代会をもうけることができる。

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地権者

土地所有権又は借地権を指していう。

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地上権

他人の土地を使用する権利の一種で、通常は登記されている。

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賃借権

賃借人が賃借物を使用、収益し得る権利。

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定款

定款は、土地区画整理組合の組織と運営について以下の内容について定める事になっています。

1. 組合の名称
2. 施行地区に含まれる地域の名称
3. 土地区画整理事業の範囲
4. 事務所の所在地
5. 参加組合員に関する事項
6. 費用の分担に関する事項
7. 役員の定数、任期、職務分担、選挙に関する事項
8. 総会に関する事項
9. 総代会を設ける場合には、これに関する事項
10. 事業年度
11. 公告の方法
12. その他政令事項(地積決定方法に関する事項等)

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道路構成

都市道路は

1.自動車専用道路 4.補助幹線道路
2.主要幹線道路 5.区画道路
3.幹線道路 6.特殊道路
の6つに分類されますが、ここでは1近隣住区における道路の構成についての説明をしたいと思います。

□幹線道路
都市の骨格及び近隣住区の外周を通る道路で、近隣住区同士を結び、比較的大量の交通を処理します。

□補助幹線道路
幹線道路と区画道路を結ぶ道路で、地区内を移動するためのメインの道路として位置づけられています。

□区画道路
住宅地へのアクセスを主目的とし、街区を形成する道路です。住宅地内を通過するので、用のない車以外はなるべく入ってこないように設計します。

□特殊道路
交通の安全・快適な歩行空間・市街地の景観などを意識した道路で、分類としてはショッピングモール、コミュニティモール、散策道等があります。

□道路構成
幹線道路の間隔は、およそ1kmを基本とし、その間に補助幹線道路が通過するように計画します。また、区画道路は様々なパターンがあるので上図では割愛しますが、基本的には、直接幹線道路とアクセスしないように設置します。歩行者専用道路は公園同士を結ぶように設置し、緑のネットワークとしての位置づけをします。

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都市計画地方審議会

都道府県ごとに置かれている機関で、都市計画に関する事項を調査審議し、また、知事の諮問に応じて意見書に対する審議も行います。

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土地区画整理組合

土地区画整理組合とは、土地区画整理事業を施行する主体として、土地区画整理法に基づき設立された組合のことを言います。
土地区画整理組合を設立するには、土地所有者や借地権者が7人以上共同して、定款と事業計画を定め、都道府県知事の設立の認可が必要となります。また、認可の申請にあたっては、施行地区となるべき区域内の宅地の所有者と借地権者のそれぞれ3分の2以上の同意を得なければならず、かつ、同意した者の有する宅地と借地の地積の合計が総地積の3分の2以上でなければなりません。

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土地区画整理事業

土地区画整理事業とは、都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善と宅地の利用増進を図るために土地区画整理法に則って行われ、土地の区画形質の変更と公共施設の新設、または変更に関する事業のことを言います。
土地区画整理事業の施行者には、民間の施行者(個人施行者、同意施行者、土地区画整理組合等がある。)と公的施設の施行者(都道府県、市町村、国土交通大臣、都市再生機構、住宅供給公社等がある。)があります。
土地区画整理事業の施行に当たっては、複雑な権利関係を調査し事業が終了(区画整理登記)するまでの各段階において権利関係の調査が行われます。

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土地区画整理審議会

土地区画整理審議会とは、施行者の議決機関・諮問機関であり、施行地区面積によって定員数を定め選挙によって地権者から選任します。また、施行規程の定めるところにより、委員の定数の5分の1を超えない範囲で、土地区画整理事業について学識経験の有する者のうちから選任することができます。
地方公共団体(又は行政庁、公団、地方住宅供給公社)が施行する土地区画整理事業においては、施行地区ごとに土地区画整理審議会をおきます。

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保留地予定地

個人又は組合施行の場合は、事業費に充てるため、又は定款等で定める目的のため整理後の一定の土地を確保する。この土地のことを保留地という。地方公共団体の場合は、事業費に充てるため保留地を定めることができる。保留地は、換地処分が終了するまでは、保留地予定地である。

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面整備事業

面整備事業とは、土地区画整理事業のように、施行区域内の土地について公共施設や公益施設等を有機的に配置し、宅地までを含めて一体的に整備する手法です。

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利用増進

そのものの持つ利点・利用価値を積極的に活かしてより好ましい状態にすること。

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