都市計画事業、区画整理事業によるまちづくりを支援するコンサルタント企業

人と、地球と、環境と KAKUCHI 画地測量設計株式会社

  • アクセス
  • お問い合わせ
  • サイトマップ

ホーム > 区画整理Q&A

区画整理Q&A

区画整理に関するよくある質問をまとめました。それぞれの項目をクリックすると説明が表示されます。

Q.  土地区画整理事業ってどんな事業ですか?

Ans.

土地区画整理事業とは、より良い”まちづくり”を行うために、乱雑で密集した既成市街地、無計画に市街化が進む地域、新規に市街化しようとする地域 において、土地の区画形質(土地の整形化・良好な地形の整備改善)を整え、施行地区内の道路、水路、河川、公園その他の公共施設の整備改善を行う事業で す。

土地区画整理事業は、用地買収による事業とは異なり、施行地区内における地権者の土地の一部を提供していただき(「減歩」とい う。)、減歩により得 た土地を道路、公園等の公共施設の整備にあてる面整備事業です。施行前の従前の土地は、減歩される代わりに利用増進が図られ整形化された良好な地形の「換地」の状態に置き換えられます。

Q&Aの一覧へ

Q.  土地区画整理事業はどんな区域で施行できるのですか?

Ans.

土地区画整理事業は、建物が密集した駅前などの市街地から新規に市街化しようとする地域まで施行できますが、都市計画で定められた区域(都市計画区域)であることが条件となります。但し、市街化調整区域内において施行する場合は、特別な事情及び施行者が限定されています。

Q&Aの一覧へ

Q.  土地区画整理事業以外の開発整備手法と比べてどんなメリットがありますか?

Ans.

  1. 例えば、街路を用地買収により整備する事業では、買収後に不整形な土地・島地・袋地・過小宅地が残ることがありますが、土地区画整理の換地手法を用いることにより、これらの土地の発生を防ぐことができます。
  2. 個々の施設整備事業(街路、公園、下水道など)と違い、広い範囲を総合的・面的に整備することができます。
  3. 国庫補助金・公共施設管理者負担金・保留地処分金等の多種の事業税源を活用する事ができる。
  4. 土地区画整理の手法により、各権利者間の公平を保つことができます。
  5. 法務局にある公図や登記簿が事業の一環として、新しい町名、地番に整備される。
  6. 移転・工事・建築物等の整備に伴う地域の経済効果が期待される。

Q&Aの一覧へ

Q.  土地区画整理事業を施行すると市街地として活性化されますか?

Ans.

土地区画整理事業は、都市の基盤となる道路、公園等を整備改善する事業であり、建築物を整備する事業ではないため、一概に活性化するとはいえませんが、共同利用街区、沿道利用街区、商業施設用地に保留地を確保する事でマンション等の集合住宅、ショッピングセンター、コンビニエンスストアの用地として活用促進を図ることで衣食住の環境整備、活性化が図れると思われます。
さらに、市街地再開発事業等の建築物整備を含んだ事業と連携することにより、活性化が図れるものと思われます。

<イメージ図>

Q&Aの一覧へ

Q.  土地区画整理事業はどのように進んでいきますか?

Ans.

土地区画整理事業は大きく分けて下記のような流れで施行されていきます。

①施行地区の選定
②施行地区における測量・調査
③事業計画の決定・認可
④換地設計
⑤仮換地指定
⑥工事・移転
⑦換地計画の決定・認可
⑧換地処分
⑨登記・清算

Q&Aの一覧へ

Q.  施行する地区の選定はどのように行いますか?

Ans.

土地区画整理事業は、まず施行地区を決めることから始まります。この地区を決めるにはある程度広い範 囲を対象に色々な調査を行い、その結果から区画整理による整備の必要性の高い区域を絞り込みます。調査を行う区域の基本的な考え方は、おおよそで決めた区画整理予定地を含む一つの近隣住区とします。この区域の中で大まかな整備方針を設定するために、この区域が母都市の中でどのような役割を受け持っているの かを調べます。また、まちは日々変化し続けているので、実際に現地を歩いて既存の資料や図面からだけでは得られない情報を調べます。次に地区内を対象にした調査で、人口や地域の活動、土地利用の状況や建物の用途など、更に良好な景観などの残すべき要素、その地区に足りない要素、安全な生活を妨げる要素などを明らかにします。これらの調査を行った上で地区の将来の姿を描いた図面を基に、地区内の市街化の状況や住民の開発に対する考えなどを総合して、これまでの作業範囲であった調査区域から施行地区を決めていきます。

下図は調査対象区域と施行地区の概念図です。

Q&Aの一覧へ

Q.  土地区画整理事業における測量・調査ってどんなものがありますか?

Ans.

土地区画整理事業における測量は、調査のための測量にはじまり、その成果がもとになって各種の設計が 行われています。設計の内容は、現地の公共施設及び換地の位置を示す境界点を標示することによってあらわされています。位置の表示における基準は、昭和43年建設省告示第3059号に規定する平面直角座標系及び、測量法施工令(昭和24年政令第322号)第2条第2項に規定する日本水準原点を基準としています。

土地区画整理事業において用いる測量を分類すると次のとおりです。

■ 骨格測量(基準点測量水準測量
■ 調査測量(現況測量地区界測量一筆地測量
■ 確定測量(街区確定測量画地確定測量
■ 工事測量(路線測量
出来形確認測量(街区出来形確認測量、画地出来形確認測量)

Q&Aの一覧へ

Q.  事業計画の決定・認可はどのように行われますか?

Ans.

区画整理事業を実際に始めるまでには、公共団体で施行する場合、事業計画のうちの「設計の概要」について知事又は建設大臣の認可を受け、事業計画決定の公告を行う事によって開始されます。組合施行の場合では、設立認可の公示をもって開始されます。
公共団体と土地区画整理組合の他にも施行がありますが、ここでは公共団体施行(市町村の場合)と組合施行について説明します。

【公共団体施行】(市町村が施行する場合)
公共団体は事業計画及び施行規程の作成をして、事業計画を知事に送付します。そして市町村長は事業計画を公衆に縦覧します。
縦覧後事業計画についての意見書の提出があった場合、知事は都市計画地方審議会に付議し、意見書の採否を決定、処理します。
処理が終わった後、市町村長は知事に事業計画について定める「設計の概要」の認可申請をします。「設計の概要」について認可を受けると、事業計画決定の公告を行い、事業開始の運びとなります。

【組合施行】
地権者設立準備会を結成して事業計画及び定款の案を作成します。そして施行地区となるべき区域について市町村長に申請します。これにより区域の公告がなされます。
次いで未登記の借地権申告、同意書の取りまとめをします。
取りまとめが終わると地権者の代表は、施行地区を管轄する市町村長を経由して組合設立認可申請を行います。知事は市町村長に組合の事業計画内容を縦覧させます。
また、縦覧後意見書の提出があった場合、知事が処理をします。
処理後、知事は設立認可並びに認可の公告を行い組合による事業が開始されます。

Q&Aの一覧へ

Q.  換地設計とは?

Ans.

換地設計とは、事業計画によって定められた街区をそれぞれの従前の宅地に対応した換地の配置を設計す るものです。ところで、道路公園等の配置が区画整理後は大きく変わりますので、新しい街区に各地権者の換地をどのように配置したら公平であるのかコンサル タントとして難しいがクリエイティブな業務といえます。換地設計は次の項目から成り立ちます。

換地の照応の原則
土地評価
特別な宅地の取扱い
換地設計の決定手続き

Q&Aの一覧へ

Q.  換地の照応の原則とは?

Ans.

換地は原則として区画整理前とくらべて位置、地質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなけ ればなりません。しかしながら区画整理前・後とで各要素を全く同じにすることは不可能なことです。それで「照応する」という意味は常識的に見て地区内の宅 地それぞれが区画整理前と後とで、釣り合いが取れていればよいといわれています。

Q&Aの一覧へ

Q.  土地評価の目的とは?

Ans.

土地評価とは、その土地の適正な価値を判断することですが、土地区画整理事業における土地評価は、事業により宅地の利用価値が区画整理前・後でどう変化するか、つまりは宅地の利用増進の度合を計測することにあります。

Q&Aの一覧へ

Q.  特別な宅地の取り扱いとは?

Ans.

鉄道、学校、病院等のような公共公益的用途の施設については、一般の宅地と同じに取扱うと不都合な事が起きるおそれがあります。それでこのような施設の換地は、その位置、面積等に特別の配慮をすることになっています。

Q&Aの一覧へ

Q.  換地設計の決定手続きとは?

Ans.

区画整理事業では地権者にとって換地の位置や面積がどのようになるのかが最大の関心事です。従って換地設計案を確定する前に、地権者に縦覧して意見を聴いて決定する方法が一般的に採用されています。

Q&Aの一覧へ

Q.  仮換地指定の目的と必要性とは?

Ans.

【目 的】
土地区画整理事業は、面整備事業でありながら原則として地区内で 整理後の公共用地に充てるために必要な用地買収を行ないません。公共用地を除いては全部宅地であり、それらは住宅・商工業・農地等として使用されており、日常生活・生産活動・流通活動の場となっています。そのような地域について公共施設の新設や変更工事、並びに土地の区画形質の変更の工事、又は宅地の交換分合に伴う建築物等の移転を計画的に行わなければ土地区画整理事業は進展していきません。
従って、これらの工事を進めるためには、地区内の個々の土地の使用収益権原に制約を加える必要があります。仮換地の指定は、土地の使用収益権限を移転させる行為であり、

a. 土地の区画形質の変更、又は公共施設の新設若しくは変更に係る工事のため必要がある場合。
b. 換地計画に基づき換地処分を行うため必要がある場合において仮換地の指定を行います。

【必要性
仮換地指定では、換地設計に係る施行地区又は工区の従前の土地に関する権利を擁護し、従前の土地の使用又は収益を合理的に一括して整理後の換地に移行させる事にあります。
仮換地の指定は、土地区画整理事業の整理後への実施過程であり、工事の施行は通常仮換地の指定により使用収益をする者がなくなった公共用地予定地、又は、保留地予定地について工事を施行していきます。
従って、事業を円滑に推進させるには大変重要な過程といえます。

Q&Aの一覧へ

Q.  仮換地指定の手順は?

Ans.

仮換地指定は、通例以下の手順に沿って行われる。

①『地権者への説明』を行う
換地設計の内容について関係者への説明、また引続き始まる建物移転や工事の予定等も合わせて案内をする説明会を開きます。

②『法律上の手続き』を行う
イ. 組合施行の場合・・・ 総会か総会の部会、あるいは総代会を開催し議決します。
ロ. 公共団体等の場合・・ 土地区画整理審議会の意見を聴きます。

③『指定通知』を発送する
従前の土地の所有者及び所有権以外の使用収益権を有する者に、仮換地の位置、地積及びその効力発生の日を通知します。

④『仮換地指定に伴う損失補償』を行う
仮換地指定によって、建物移転や工事等を行う場合に従前及び換地の双方で一時的に使用収益を停止しなければならなくてはいけない場合において、従前の宅地をそのまま使用収益していたならば得たであろう利益について施行者が補償します。

Q&Aの一覧へ

Q.  土地区画整理事業で行う工事・移転とは?

Ans.

土地区画整理事業により仮換地が指定された後、従前の宅地にあった建築物や工作物を換地先に移転させることによって、事業が現実に進行します。そのためには換地先の造成や道路、水路、電気、ガス等の工事が同時に行われる必要があります。

-建築物等の移転-
手順として移転が順調に行われるよう移転計画作成します。移転対象の物件は所有者がそれぞれ異なり、また建築物等の規模、構造は各種多様です。
まず、所有者の了承を得て移転対象の建築物、工作物の現地調査を実施し、それぞれの移転順位や移転工法を検討し、更に移転補償金の算定も進めます。

-公共施設の工事-
道路の整備工事を例に取れば地区内部の人、車の交通の便だけを工夫するだけでなく、地区外と地区内を結ぶ車の動線や歩行者の動線を遮断しないように配慮をしなければなりません。
道路工事を適切に進めていかないと地区内だけでなく、周辺地域にも多大な影響が発生することになります。計画は慎重に行なって工事現場でも時々刻々支障が発生しないよう注意しながら施工します。

-宅地造成工事-
公共施設の整備とともに土地区画整理事業の主目的は宅地の整備をすることであります。
個々の宅地整備は、宅地の位置、環境、形状など平面的な改善を行うこと、並びに整地などによる立体的な造成工事を行うことによって、その宅地の利用価値の増進を図ることが出来ます。
土地の面積が減少するからには、換地として与えられる土地の利用状件が、通常の場合、従来の利用状態より遥かに卓越した宅地に造成されなければ地権者の期待に添うことはできないのです。
宅地造成に際して仮換地の使用時期、実際には新しく建てかえられる移転建物との道路とのアクセス位置に合わせた階段、下水排水のための桝の位置等について詳細に地権者との打ち合わせが必要です。

Q&Aの一覧へ

Q.  換地計画の決定・認可はどのように行われますか?

Ans.

換地計画は、地区内のそれぞれの土地の交換分合を具体化するための計画です。
この換地計画にそって移転や工事が完了してから、換地処分(次回の区画整理の流れで説明致します)が行われます。

換地計画の決定には、施行者によって手続が違います。
ここでは、個人、組合、地方公共団体の3つの流れを図で示したいと思います。

図を要約すると

■ 個人施行の場合、全権利者の同意を得ること。
■ 組合施行の場合は、総会の議決を得ること。
■ 地方公共団体の場合は、土地区画整理審議会の意見を聴く。
■ その後、組合施行と地方公共団体施行の場合、換地計画を2週間公衆の縦覧に供する。
■ 縦覧された内容に不服がある者は、施行者に対し意見書を提出することが出来る。
■ 意見書の内容を審査する場合は組合施行の場合総会で、地方公共団体施行の場合は審議会の意見を聴く。
■ 意見書を採択した場合は、修正を加え再度縦覧し、不採択の場合は、その旨を意見書提出者に通知する。
■ 換地計画について、知事あて認可を申請する。

換地計画の決定は、都道府県知事の認可を受けなければなりません。又、都道府県知事は換地計画の認可の申請があった場合においては、下記の項目に該当しないときは、その認可をしなければなりません。

1.申請手続が法令に違反していること。
2.換地計画の決定手続きまたは内容が違反していること。
3.換地計画の内容が事業計画の内容とてい触していること。

Q&Aの一覧へ

Q.  換地処分とは?

Ans.

-換地処分の意義-
換地処分とは、土地区画整理事業を終了させるための法的手続です。この換地処分の後には、登記簿の書換え、清算金の徴収・交付の事務が残りますが、事業は換地処分によって実質的には完了することになります。

-換地処分の時期-
換地処分の時期は、原則としてその地区内の工事がすべて完了した後に、遅滞なく行なうことになっています。定款や施行規定で規定している時は工事の極く一部(道路の舗装等)が未完了でも換地処分を行なうことができます。

-換地処分を行うための通知-
換地計画の内容の換地設計、各筆換地明細、各筆各権利別清算金明細等を土地所有者や関係権利者に通知します。この通知はもれなく到達させないとなりません。そのため事前に権利者の住所を綿密に調査します。

-換地処分の公告-
換地処分通知を郵送し権利者のところに届いていることが明 らかになった時点以後、個人、組合、市町村等の施行者は、換地処分をした旨を都道府県知事に届け出ます。知事は、届出があった場合に換地処分があったこと を公告します。都道府県が施行者の場合は知事が換地処分をしたことを公告します。

-換地処分の効力の発生-
換地処分の公告の日の翌日から、換地は従前の宅地とみなされることになります。説明を加えると、それまで仮換地として指定され使用収益していた区域が、その所有者の本来の土地になるという意味です。そして従前の宅地上にあった種々の権利は、換地に移行して存続します。

-新町名への変更-
換地処分の結果、各筆の地番が新たに変更されるだけでなく、旧町名から新町名への変更も同時に行なうようにします。この手続は土地区画整理法ではなく地方自治法により市町村議会の議決を経て行なわれます。

Q&Aの一覧へ

ページの先頭へ

Copyright © KAKUCHI URBAN DESIGN CO., LTD.
〒152-0011 東京都目黒区原町1-12-12 TEL 03-5721-3051 FAX 03-5721-3055